Najemnine prehitevajo cene stanovanj? Številke od leta 2015 kažejo nasprotno.
Slovenija je po rasti najemnin tretja v Evropski uniji. Številka drži, a skoraj ves skok se je zgodil v enem samem mesecu, ko so se podražile neprofitne najemnine. Na trgu, kjer stanovanje išče večina Ljubljančanov, je slika drugačna, in dolgoročno so najemnine za cenami stanovanj precej zaostale.
Ko je Eurostat v začetku oktobra objavil zadnje podatke, je Slovenija izstopala. Najemnine so bile v drugem četrtletju za 10,2 odstotka višje od lanskega povprečja, več so zrasle le na Hrvaškem in v Romuniji. Povprečje Evropske unije je bilo 2,6 odstotka.
Tudi Banka Slovenije je v oktobrskem poročilu o finančni stabilnosti zapisala, da se je rast najemnin po umirjenem lanskem letu močno okrepila.
Kdor pa pogleda podatke statističnega urada po mesecih, vidi nekaj nenavadnega.
Januarja, februarja in marca so se najemnine celo nekoliko znižale. Aprila je indeks v enem mesecu poskočil za 10,5 odstotka. V naslednjih mesecih so se spremembe vrnile v običajne okvire.
Kaj se je zgodilo aprila
Prvega aprila je začela veljati nova formula za izračun neprofitnih najemnin. Strošek vzdrževanja se ne računa več kot odstotek vrednosti stanovanja, ampak kot znesek na kvadratni meter, ki se zvišuje s starostjo stavbe, zvišala se je tudi vrednost točke.
Ljubljanski stanovanjski sklad je izračunal, da se je najemnina za njegova stanovanja velikosti od 73 do 76 kvadratnih metrov zvišala za 12 do skoraj 14 odstotkov, kar je od 53 do 57 evrov na mesec. Pri najstarejših stanovanjih je podražitev lahko še precej večja.
Statistični urad v indeks najemnin vključuje tako tržne kot neprofitne najemnine, ne objavlja pa, kolikšen del vzorca predstavljajo ene in druge.
Da aprilski skok poganjajo neprofitna stanovanja, zato ni uradna ugotovitev. Vse pa kaže tako. Od leta 2021 se je indeks najemnin v enem mesecu šestkrat zvišal za več kot 2,5 odstotka, in vseh šestkrat se je to zgodilo v mesecu, ko so se zvišale neprofitne najemnine.
Utež najemnin v košarici, po kateri se računa inflacija, je pri nas zelo majhna, le 0,9 odstotka, druga najnižja v evroobmočju.
Tržno najemnino namreč plačuje le 7,6 odstotka prebivalcev. Večina ljudi živi v lastnem stanovanju, zato je to, kar se dogaja z neprofitnimi najemniki, v indeksu toliko bolj vidno.
Koliko stane najem na trgu
Uradnega podatka o tržnih najemninah v Ljubljani ni. Geodetska uprava, ki zelo natančno spremlja cene stanovanj, najemnin ne objavlja. V zadnjem letnem poročilu pojasnjuje, zakaj: lastniki stanovanj Finančni upravi o sklenjenih najemnih poslih ne poročajo »oziroma sporočajo nerealne najemnine«.
Država torej ve, koliko stane kvadratni meter ljubljanskega stanovanja, ne ve pa, koliko zanj plača najemnik.
Najboljšo sliko dajejo oglasi, ki jih spremlja Urbanistični inštitut.
V Ljubljani so se med lanskim oktobrom in letošnjim septembrom večino mesecev gibali okoli 18 evrov na kvadratni meter.
Garsonjera je v povprečju stala 617 evrov, enosobno stanovanje 709, dvosobno 1033 evrov. Podobno raven so oglasi dosegli že leta 2024, potem ko so v prejšnjih letih hitro rasli. Leta 2018 so ljubljanske agencije navajale od devet do 12 evrov na kvadratni meter.
Oglas pa ni pogodba. Ko je inštitut oglase primerjal z najemnimi posli, ki so bili konec leta 2024 sporočeni v uradno evidenco, je bila mediana pogodb 10,28 evra, mediana oglasov pa 17,82 evra.
Del razlike lahko pojasnijo pogajanja in starejše pogodbe, del pa prav tisto, na kar opozarja geodetska uprava: v evidenco pride manj in drugače, kot se dejansko plača.
Stanovanja so zbežala dlje
Če pogledamo daljše obdobje, je naslovna trditev, da najemnine rastejo hitreje od cen stanovanj, napačna. Od začetka leta 2015 so se rabljena stanovanja v Ljubljani po indeksu statističnega urada podražila za 124 odstotkov, v vsej Sloveniji za 157 odstotkov.
Indeks najemnin je v istem času zrasel za 93 odstotkov, vse cene življenjskih potrebščin pa za 37 odstotkov.
Najemnine so cene stanovanj v Sloveniji prehitele le v posameznih letih, v letih 2022 in 2023 ter letos, in vsakič je to sovpadalo z zviševanjem neprofitnih najemnin.
Od leta 2020 je indeks najemnin res zrasel nekoliko bolj kot cene ljubljanskih stanovanj, za 60 proti 53 odstotkov, a precej manj kot cene stanovanj v vsej državi, ki so se podražila za 79 odstotkov.
Cene pa še niso obstale. Po polletnem poročilu geodetske uprave je bila mediana rabljenega stanovanja v Ljubljani v prvi polovici letos 5.630 evrov na kvadratni meter, 740 evrov več kot leto prej.
Kot smo pisali septembra, je za povprečno ljubljansko stanovanje treba odšteti štirinajst let cele povprečne plače, po zadnjih podatkih je to razmerje še nekoliko slabše.
Kaj to pomeni za najemnika in lastnika
Za tistega, ki najema na trgu, je dobra novica relativna. Oglasne najemnine v Ljubljani zadnji dve leti stojijo, a na visoki ravni.
Garsonjera po povprečni oglasni ceni pobere tretjino povprečne ljubljanske neto plače, ki je bila lani 1801 evro, dvosobno stanovanje več kot polovico.
Za lastnika, ki stanovanje oddaja, se razmerje slabša. Pri oglasni najemnini 18 evrov in mediani cene 5630 evrov na kvadratni meter letna najemnina prinese 3,8 odstotka vrednosti stanovanja, pri najemninah iz uradne evidence le 2,2 odstotka, pred davki in stroški.
Banka Slovenije prav ta razkorak med cenami in najemninami navaja kot znak, da so stanovanja precenjena.
Naslednji skok uradnega indeksa je skoraj gotov. Nova formula za neprofitne najemnine strošek vzdrževanja zvišuje postopno, naslednji korak je aprila 2027, zadnji pa leta 2029.
O nižjem davku na dohodke iz oddajanja, ki ga je državni zbor sprejel maja, bodo volivci odločali na referendumu 6. decembra. Koliko stane najem na trgu, pa bomo še naprej brali iz oglasov.
