Depozit pri akcijskih pogojih prinese približno toliko kot oddaja v Ljubljani.
Šestdesetkvadratno stanovanje po ljubljanski srednji ceni 5050 evrov za kvadratni meter stane 303.000 evrov. Oddano za 1074 evrov na mesec prinese 12.888 evrov letno, kar je 4,25 odstotka vrednosti. Ta številka največkrat konča v pogovorih o naložbah v nepremičnine.
Do denarja na računu je od nje še precej daleč.
Med stroški lastništva so rezervni sklad, upravljanje, zavarovanje, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in tekoče vzdrževanje. En prazen mesec na leto je zmerna predpostavka. Kdor oddaja študentom, ima poleti pogosto dva.
Ob nakupu nastanejo tudi enkratni stroški. Dveodstotni davek na promet nepremičnin je po zakonu obveznost prodajalca. Kupec plača notarja, vpis v zemljiško knjigo, cenitev in običajno provizijo agencije. Pri novogradnji se namesto davka na promet obračuna devet in pol odstotni davek na dodano vrednost za stanovanja do 120 kvadratnih metrov.
Koliko najemnine se sploh plača
Oglaševana najemnina, iz katere izhaja izračun zgoraj, ni nujno tista, ki se dejansko plačuje. Analiza Urbanističnega inštituta, pripravljena za ministrstvo za solidarno prihodnost, je med oktobrom 2024 in septembrom 2025 pregledala več kot 13.000 oglasov v desetih mestnih občinah. V Ljubljani so oglasi kazali med 17,7 in 17,9 evra za kvadratni meter. Uradna evidenca sklenjenih najemnih poslov je za isto mesto izkazovala med 9,7 in 11,2 evra.
Razlika je približno dvakratna. Avtorji analize opozarjajo predvsem na kakovost uradne evidence. Od 4846 najemnih poslov, evidentiranih med oktobrom in decembrom 2024, jih je bilo za analizo uporabnih le 1958. V Ljubljani je bilo v evidenco vpisanih 67,7 odstotka toliko poslov, kot je bilo objavljenih oglasov.
Če prava najemnina znaša 14 evrov za kvadratni meter, bruto donosnost pade na 3,3 odstotka. Pri 10,5 evra pade na 2,5 odstotka, in to pred obračunom davka.
Davek znaša 22,5 odstotka najemnine
Dohodnina od oddajanja je 25 odstotkov, vendar ne od dobička. Osnova je najemnina, zmanjšana za deset odstotkov normiranih stroškov, kar pomeni 22,5 odstotka celotnega prejetega zneska. Davek je dokončen in se ne šteje v letno dohodninsko osnovo.
Namesto normiranih lahko lastnik uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost stanovanja, dokazuje pa jih z računi. V letu, ko se menja okna ali kopalnica, se davčna osnova močno zniža. Pri oddajanju fizični osebi napoved oddate sami do 28. februarja. Pri oddajanju podjetju davek obračuna in plača izplačevalec.
Od leta 2027 turistom le 60 dni
Kdor računa na oddajanje turistom, mora upoštevati novo pravilo. Zakon o gostinstvu se uporablja od letošnjega januarja, časovne omejitve pa začnejo veljati 1. januarja 2027.
Ministrstvo je maja objavilo seznam štirinajstih občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema. Ljubljana je na njem, skupaj z Obalo, Bledom, Bohinjem, Kranjsko Goro in drugimi turističnimi občinami. V teh občinah bo posamezno stanovanje mogoče oddajati turistom največ 60 dni na leto.
Občine lahko to spremenijo med 30 in 270 dni, splošni akt pa morajo sprejeti do 31. oktobra letos. Župan Zoran Janković je za medije dejal, da bo v Ljubljani oddajanje dovoljeno zgolj julija in avgusta. Združenje sobodajalcev seznamu nasprotuje in napoveduje ustavno presojo.
Za tako dejavnost je potrebno tudi soglasje etažnih lastnikov z več kot tričetrtinskim deležem, vključno z vsemi sosedi, katerih stanovanja mejijo na vaše. Soglasje velja tri leta.
Kaj se zgodi s kreditom
Fiksne obrestne mere za stanovanjski kredit se po podatkih Zveze potrošnikov Slovenije ta mesec pri enajstih bankah gibljejo med 3,35 in 4,10 odstotka. Najnižja akcijska mera na trgu je 2,90 odstotka, šestmesečni euribor je konec julija znašal 2,72 odstotka.
Neto donosnost oddajanja okoli 2,4 odstotka je pod vsemi temi merami. Najemnina obroka ne pokrije in razliko lastnik doplačuje iz svojega.
Pri kreditu je računica drugačna, ker del obroka ni strošek, ampak odplačilo glavnice. Če najemnik plačuje večino obroka, po dvajsetih letih ostane stanovanje, plačano deloma s tujim denarjem. Inflacija lahko takemu računu koristi, saj se najemnine prilagajajo navzgor, znesek kredita pa ostaja nominalno enak in se realno tanjša. Vse to velja ob predpostavki, da cene v tem obdobju vsaj ostanejo na sedanji ravni.
Za primerjavo z banko: redne obrestne mere za enoletno vezavo se pri slovenskih bankah gibljejo približno med 0,6 in 1,7 odstotka, akcijske ponudbe pa dosežejo okoli treh odstotkov. Te so praviloma vezane na dodatne pogoje, najpogosteje na odprtje paketnega računa, prenos plače ali status nove stranke, in veljajo za omejen znesek.
Pri obrestih je prvih tisoč evrov na leto neobdavčenih, medtem ko je najemnina obdavčena od prvega evra. Če bi 303.000 evrov vezali po akcijskih treh odstotkih, bi to prineslo 9090 evrov obresti in po davku 7068 evrov, torej 2,33 odstotka. Po redni meri 1,7 odstotka bi ostalo 4113 evrov oziroma 1,36 odstotka.
Depozit torej pri akcijskih pogojih prinese približno toliko kot oddajanje stanovanja v Ljubljani, pri rednih pa bistveno manj. Razliko je treba gledati skupaj s tem, da pri depozitu ni najemnika, vzdrževanja in praznih mesecev, hkrati pa naložba ne more pridobiti na vrednosti. Vloge so krite z jamstveno shemo do 100.000 evrov na banko, kar pri takem znesku pomeni razdelitev med več bank.
Maribor in Celje sta pri 5,6 odstotka
Ljubljana ima med večjimi mesti najnižjo donosnost. Stanovanje v Mariboru je skoraj dvakrat cenejše kot v prestolnici, najemnina pa je nižja le za dobro tretjino.
V Kranju so v analiziranem vzorcu našli stanovanja z najemninami nad ljubljanskim povprečjem, do 21,6 evra za kvadratni meter. Analitiki to pripisujejo bližini prestolnice.
Kaj bo s cenami
Banka Slovenije je v majskem poročilu o finančni stabilnosti ocenila, da so stanovanjske nepremičnine precenjene, čeprav manj kot leta 2008. Stanovanjska posojila so lani zrasla za 8,8 odstotka, kar je med najvišjimi stopnjami v evrskem območju.
Ista banka opozarja, da ponudba stanovanj zaostaja za povpraševanjem, med razlogi pa navaja pomanjkanje delovne sile v gradbeništvu, kjer je polovica zaposlenih tujcev.
Na strani države je bila konec leta 2025 sprejeta novela zakona, ki predvideva sto milijonov evrov letno za gradnjo javnih najemnih stanovanj do leta 2034.
Letošnja statistika kaže drugačno sliko. V prvem četrtletju so se rabljena stanovanja v Ljubljani na četrtletni ravni pocenila za 0,3 odstotka. V Mariboru so se podražila za 5,5 odstotka, v preostali Sloveniji za 4,3. Ljubljana je bila edino območje v minusu.
Statistični urad bo 23. septembra objavil podatke za drugo četrtletje in takrat bo znano, ali je ljubljanski minus iz začetka leta izjema ali začetek nečesa drugega. Do 31. oktobra mora Mestna občina Ljubljana sprejeti akt, s katerim bo določila, koliko dni bo v mestu dovoljeno kratkoročno oddajanje.
Kdor o nakupu razmišlja, ima torej šest tednov, preden bosta obe številki na mizi.
