Ste kdaj pomislili, da bi stanovanje, hišo ali zemljišče kupili po nekoliko ugodnejši ceni, kot jo ponuja prosti trg? Javne dražbe so možnost, da nepremičnine dobite po začetni izklicni ceni, ki je pogosto nižja od tržne. A pozor - zaradi konkurence in velikega zanimanja se lahko končne cene močno približajo tržnim, v nekaterih primerih pa jih celo presežejo.
Z dražbami so sicer neločljivo povezana tudi tveganja, ki zahtevajo dobro premišljen in previden pristop. Preverili smo, kaj se trenutno ponuja na nepremičninskih dražbah v Ljubljani, pa tudi, na kaj vse moramo biti v tem procesu posebej pozorni, pri čemer nam je pasti pomagal osvetliti poznavalec področja, odvetnik Tomaž Čad.
V številkah
Po nekaterih ocenah se samo v Ljubljani vsako leto na javnih dražbah proda okoli 100, morda 200 stanovanj, hiš, poslovnih prostorov in zemljišč. Po mnenju našega neuradnega sogovornika, poznavalca nepremičninskega trga, to predstavljajo manjši, a vsekakor opazen delež vseh nepremičninskih poslov.
Za boljšo predstavo: po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije je bilo leta 2022 v Ljubljani skupno prodanih približno 1500 stanovanj, od tega naj bi dražbe predstavljale med pet in deset odstotkov vseh prodaj.
O številkah
Po besedah odvetnika Tomaža Čada, strokovnjaka za stečajne postopke in prodajo nepremičnin, običajno dosežene prodajne cene na javnih dražbah skoraj praviloma presegajo izklicne. Ob tem pojasnjuje, da izklicna cena posamezne dražbe ni vedno enaka tržni ceni po cenitvi:
»Največkrat se 'štarta' z izklicno ceno v višini tržne ocenjene vrednosti, lahko pa je izklicna cena tudi nižja, če nepremičnina v prejšnjem poizkusu ni bila prodana.« Odstotek preseganja izklicnih cen se sicer po njegovih informacijah »giblje v razponu med deset do 40 odstotkov.
Pravi še, da je trend povpraševanja po nepremičninah z dražb v zadnjih letih konstanten:
»Gre za sorazmerno razvit 'sekundarni trg', na katerem se najbolje znajdejo utečeni 'igralci' s kapitalom. Prevladujejo dobro poučeni kupci, oziroma tisti, ki so na tem 'sekundarnem trgu' nepremičnin izkušeni, razpolagajo z zadostnimi finančnimi viri in so oboroženi z informacijami ter poznajo postopke.
'Navadnih državljanov', ki bi si reševali stanovanjsko vprašanje, je manj, seveda pa tudi vprašanje, če pri javnem draženju lahko dosežejo nivo cen, ki so ga pripravljeni plačati 'investitorji',« je dejal Čad.
Trisobno stanovanje za manj kot 140.000 evrov
Trenutno se na javnih dražbah nepremičnin v Ljubljani ponuja nekaj zanimivih objektov. Na Agrokombinatski cesti je na voljo vrstna hiša, ki meri 164 kvadratnih metrov.
Pripada ji malo več kot 200 kvadratnih metrov zemljišča, kar vključuje vrt in parkirišče. Cena za vse našteto znaša 185.000 evrov. Na Bratovševi ploščadi se prodaja stanovanje v tretjem nadstropju, ki obsega skoraj 75 kvadratnih metrov, cena zanj pa je 137.900 evrov.
Na voljo je tudi 260 kvadratnih metrov velika vrstna hiša na Martinovi poti, njena izklicna cena je malo več kot 202.000 evrov.
V Dobrunjah, na Poti v Podgorje, je na voljo dvostanovanjska hiša, ki meri 150 kvadratnih metrov in ji pripada še 70 kvadratnih metrov gospodarskega poslopja ter nekaj več kot 500 kvadratov zemljišča. Izklicna cena je 90.000 evrov. Hiša je potrebna prenove.
Takoj vseljivo za 270.000 evrov
Poleg tega je na voljo stanovanje na Hacetovi ulici, ki meri 91,10 kvadratnega metra in ima še 108 kvadratov atrija. Cena za vse to je 230.000 evrov. Na Zavetiški ulici je predmet javne dražbe stanovanje v prvem nadstropju, ki ima 54,80 kvadratnega metra, kar obsega kuhinjo, dnevno sobo, eno spalnico, kopalnico ter balkon in dve kletni shrambi. Cena vsega naštetega je 221.990 evrov.
Še eno stanovanje se prodaja v Črnučah na Cesti 24. junija, in sicer ima skoraj 80 kvadratnih metrov, pripada pa mu tudi klet. Izklicna cena je 270.000 evrov. Stavba, v kateri se nahaja, je bila zgrajena leta 1988, in je bila v letih 2010 in 2013 deležna obnove strehe in fasade. Stanovanje je bilo v celoti obnovljeno, saj so bila zamenjana okna, inštalacije, notranja vrata, parket ter ploščice na hodniku, v kuhinji in kopalnici, prav tako pa je bila nameščena klimatska naprava.
Dobro je vedeti
Nakup nepremičnine na javni dražbi se na prvi pogled zdi zanimiva priložnost, a s seboj prinaša določene pasti. Po strokovnem mnenju našega sogovornika Tomaža Čada je največje tveganje prodaja po sistemu videno-kupljeno, »kar pomeni, da kupci nimajo možnosti kasnejšega uveljavljanja stvarnih napak ali uveljavljanja morebitnih garancijskih zahtevkov, še posebej pri starejših nepremičninah, ali nepremičninah, ki so jih izgradila podjetja, ki so šla kasneje v stečaj,« je opozoril.
»Dodatno tveganje predstavljajo tudi morebitna predkupna upravičenja (prodaja solastniških deležev), ali zasedenost nepremičnine z najemniki oziroma obremenjenost z osebnimi stvarnimi služnostmi (dosmrtna pravica bivanja v nepremičnini),« je dejal odvetnik.
Tistim, ki jih zanima nepremičnina na dražbi, svetuje, da si jo predhodno ogledajo, in sicer ob prisotnosti strokovnjaka, ki bo ocenil njeno dejansko stanje.
»Prav tako bi bilo priporočljivo, da s pomočjo strokovnjaka pravne stroke predhodno preverijo pravni status nepremičnine. To vključuje preverjanje etažne lastnine oziroma solastnine, obstoja gradbenih in uporabnih dovoljenj, morebitnih obremenitev ter v primeru večstanovanjskih stavb, organiziranost upravljanja in višino stroškov, povezanih s posamezno enoto,« je izpostavil ključne informacije, ki bodo pomagale pri bolj informirani in varni odločitvi.
Precenjeno
Sogovornika smo vprašali še, kateri je bil najbolj presenetljiv rezultat dražbe – bodisi zaradi izjemno visoke cene ali zaradi nepremičnine, ki ni našla kupca. Povedal je, da so mu najbolj v spominu ostale javne dražbe apartmajev na Cresu, ki jih je prodajalo Primorje d. d. v stečaju.
»V tem primeru so cene dosegale 'nore' višine, ki nikakor niso ustrezale realni vrednosti relativno starih in skromnih apartmajev.«
Sicer pa se v postopkih, kjer nastopa kot stečajni upravitelj, do sedaj še ni zgodilo, da česa ne bi prodal, »tako da osebno nimam izkušnje z nepremičnino z dražbe, ki ne bi našla kupca.«
