Lani »zanemarljiv«, letos »rastoč« trend. Kdo v resnici kupuje ljubljanske pisarne?
Banka Slovenije opozarja, da je vedno več pisarn v rokah tujcev, predvsem v Ljubljani. Koliko, ne ve nihče. Podatki pa kažejo, da tujci ne kupujejo starih stavb, temveč gradijo nove. Največji lanski posel s pisarnami je šel celo v obratno smer.
En stavek, dve ustanovi
V oktobrskem Poročilu o finančni stabilnosti je Banka Slovenije trgu poslovnih nepremičnin namenila le nekaj odstavkov. Med njimi je stavek, ki je pritegnil pozornost:
»Čeprav je delež tujih lastnikov še vedno razmeroma nizek, se z novimi gradbenimi projekti, predvsem v Ljubljani, postopoma povečuje.«
Številke banka ne navede. Stavek tudi ni njen. Skoraj enakega je maja zapisala geodetska uprava v poročilu o trgu poslovnih nepremičnin za lansko leto: pisarne so »pretežno v lasti domačih pravnih in fizičnih oseb«, delež tujih lastnikov pa je »zaenkrat še relativno majhen, a se z novimi gradbenimi projekti, predvsem v Ljubljani, povečuje«.
Zanimivo je, kaj je ista ustanova zapisala leto prej.
V poročilu za leto 2024 je na istem mestu pisalo, da je delež tujih investitorjev »zanemarljiv«. V enem letu se je ocena torej premaknila od zanemarljivega k majhnemu, a rastočemu deležu.
Podatek obstaja, a ga nihče ne objavi
Podatka, koliko pisarn je v tujih rokah, ne javno ne objavi nihče: ne geodetska uprava, ne Banka Slovenije, ne mednarodne nepremičninske družbe, ki spremljajo slovenski trg.
Javna Evidenca trga nepremičnin pri vsakem poslu navede ceno, površino, naslov in leto gradnje, kdo je kupil, pa ne.
Pri tem geodetska uprava med šifranti evidence vodi tudi državljanstvo in pravno obliko pogodbenih strank. Delež tujih kupcev bi torej lahko izračunala, a ga vseeno ne objavlja javno.
Ker uradne številke ni, smo pogledali, kdo v Ljubljani zares gradi, kupuje in prodaja pisarne.
Slovaki in Madžari gradijo
Prav na novogradnjah se tuji denar najbolj vidi. Ob glavni železniški postaji je slovaški investitor Corwin letos dokončal Vilharijo s približno 36.000 kvadratnimi metri pisarn. Približno 70 odstotkov naložbe je financiralo posojilo bank pod vodstvom avstrijske Erste. Med najemniki so Generali, SAP in Acer, prostih je le še okoli deset odstotkov površin.
Nekaj sto metrov stran gradi Emoniko podjetje Mendota Invest, ki je v lasti madžarske bančne skupine OTP. Projekt, vreden več kot 350 milijonov evrov, bo poleg stanovanj, trgovskega središča in dveh hotelov prinesel še okoli 35.500 kvadratnih metrov pisarn, med njimi novi slovenski sedež OTP. Pisarne naj bi bile dokončane v letih 2027 in 2028.
V Ljubljani je po oceni nepremičninske družbe CBRE okoli 697.000 kvadratnih metrov sodobnih pisarn. Vilharia in Emonika bosta skupaj pomenili okoli desetino tega. Pri tretjem večjem projektu, WestLink Campusu v Šiški, je slovenski investitor povezan z avstrijskim upravljavcem nepremičnin ATL. Zunaj Ljubljane po navedbah geodetske uprave večjih sodobnih poslovnih stavb ne gradijo in jih niti ne napovedujejo.
Pri starih stavbah denar teče v obe smeri
Pri nakupih obstoječih stavb je slika drugačna. Največji ljubljanski posel s pisarnami lani je bila prodaja stolpov Torender na Dunajski cesti, nekdanjega sedeža Mercatorja. Prodalo jih je podjetje iz hrvaške skupine Fortenova, kupilo pa slovensko podjetje, ustanovljeno oktobra 2025, dva meseca pred nakupom. Cena je bila 13,5 milijona evrov. Mercator v stavbi ostaja kot najemnik, več kot 5.000 kvadratnih metrov pa novi lastnik oddaja.
Spomladi lani je sklad Generali Adriatic Value Fund prodal južni del Steklenega dvora na Dunajski in Tivoli Center na Bleiweisovi, skupaj več kot 16.000 kvadratnih metrov pisarn. Kupilo ju je podjetje Agromarket logistic iz srbskega Kragujevca, cena ni bila objavljena. Poslovni center Situla pa je leta 2023 od tujih lastnikov kupil slovenski nepremičninski sklad Trigal.
Tujci torej na ljubljanskem trgu pisarn ne le kupujejo, temveč tudi prodajajo, med drugim slovenskim kupcem.
En posel, pol trga
Kako majhen je ljubljanski trg pisarn, pove prav Torender. Po naši analizi podatkov Evidence trga nepremičnin je bilo lani v Ljubljani na prostem trgu prodanih okoli 24.200 kvadratnih metrov pisarn. Polovica, okoli 12.200 kvadratnih metrov, v enem samem poslu.
Brez njega bi bilo leto 2025 približno tako kot leto prej: okoli 12.000 prodanih kvadratnih metrov proti 13.800 v letu 2024. Torender je bil hkrati poceni: okoli 1.100 evrov za kvadratni meter pisarn, kar je za več kot 40 odstotkov manj od ljubljanske mediane. Ta je bila po podatkih geodetske uprave lani 1.988 evrov.
Geodetska uprava je za Ljubljano lani naštela 77 prodaj pisarn na prostem trgu in 491 najemov. Mediana najemnine je bila 12,5 evra za kvadratni meter na mesec, v središču mesta 14,2 evra. Za najsodobnejše pisarne CBRE navaja najemnino do 20,50 evra in le okoli tri odstotke praznih prostorov, a te pisarne se le redko prodajo.
Velik lastnik in najemnik je država
Geodetska uprava in Banka Slovenije poudarjata še nekaj: velik lastnik in najemnik pisarn je država. Tuja podjetja, ki poslujejo v Sloveniji, so pomembni najemniki, a pisarne praviloma najemajo, ne kupujejo. Po finančni krizi leta 2008 se je število takšnih podjetij po oceni geodetske uprave občutno zmanjšalo.
Za banke trg poslovnih nepremičnin ni posebno tvegan. Posojila zanje so junija znašala 428 milijonov evrov, kar je 4,2 odstotka vseh posojil podjetjem. Glavno nepremičninsko tveganje banka vidi pri stanovanjih, katerih cene so v prvi polovici leta rasle po več kot devet odstotkov na leto.
Cene poslovnih prostorov pa skačejo. Po podatkih statističnega urada so se pisarne v drugem četrtletju pocenile za 8,2 odstotka, kar je največji četrtletni padec v vsej seriji, v letu dni pa so še vedno dražje za 2,3 odstotka. Pri tako majhnem številu poslov lahko že nekaj večjih prodaj premakne celotno statistiko.
Ali bo tujih lastnikov zares več, bo jasno šele, ko bodo Vilharia in Emonika polno oddani in morda prodani naprej. Lastništvo se lahko še spremeni, saj razvijalci nove stavbe pogosto napolnijo z najemniki in jih nato prodajo vlagateljem. Do takrat ostaja »rastoči delež« ocena brez številke.
