Iva je kupila zazidljivo zemljišče. Je v resnici kupila mačka v žaklju?

Pravno svetovanje preko Ljubljanainfo – pišite nam na naš elektronski naslov, iz zagate vam bo pomagala odvetnica in upraviteljica v postopkih insolventnosti Manca Šmid.

Vprašanje bralke Ive (ime smo spremenili):

Pogajam se za nakup zazidljivega zemljišča, zaradi česar je prodajna cena nekajkrat višja, kot bi bila, če bi se zemljišče prodajalo kot nezazidljivo. Skrbi me, da bi se kasneje izkazalo, da na tem zemljišču ne morem graditi oziroma ne bi pridobila gradbenega dovoljenja. Kako se lahko zavarujem že pri nakupu nepremičnine, da se mi potem ne zgodi, da bi za nepremičnino plačala visoko ceno (ker bi jo kupila kot zazidljivo parcelo), a na koncu prejela mačka v žaklju (ker bi se izkazalo, da je v resnici nezazidljivo zemljo)?

Odgovor: 

»Pri pogodbi o prodaji nepremičnine, na kateri se v prihodnosti pričakuje možnost gradnje, je treba upoštevati, da takšna pogodba običajno vsebuje element negotovosti, ki je v tem, da ob njeni sklenitvi praviloma še ni znano, ali bo nameravana gradnja mogoča. Zato se mora kupec nepremičnine že ob sklenitvi pogodbe ustrezno zaščititi. Gre namreč za riziko, ki predstavlja običajno tveganje pri nepremičninskih poslih.

Glede na to, da riziko nameravane uporabe praviloma nosi kupec, zgolj omemba kupčevega namena ne zadošča za prenos rizika na prodajalca, temveč bi moralo iz prodajne pogodbe izhajati, da v določenem konkretnem primeru riziko nameravane uporabe izjemoma nosi prodajalec.

Kupec se lahko zaščiti pred rizikom nezazidljivosti oziroma nemožnosti gradnje na prodani nepremičnini na različne načine: na primer tako, da si izpogaja ceno, ki je nižja v primerjavi s primerljivimi zazidljivimi zemljišči; da plačilo (dela) kupnine veže na pogoj izdaje gradbenega dovoljenja; da si izgovori pravico odstopiti od pogodbe oziroma zahtevati znižanje kupnine za primer, da se njegova pričakovanja ne uresničijo.

Če kupcu na tak ali drugačen način rizika ne uspe prenesti na prodajalca oziroma se mu to ne zdi potrebno, potem riziko ostane pri kupcu in pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin praviloma ni mogoče razvezati.

Tudi če kupec riziko nameravane gradnje prenese na prodajalca, pa s tem še ni rešeno vprašanje povračila stroškov, ki bi kupcu nastali v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja. Če bi želel te stroške v primeru, da gradbenega dovoljenja ne pridobi, kupec prenesti na prodajalca, bi bilo treba v prodajno pogodbo umestiti izrecno določbo, da te stroške nosi prodajalec. Drugače kupec do njihovega povračila ne bi bili upravičen.«