Ljubljanska stanovanjska problematika: Kaj pravijo strokovnjaki?

Da življenje v Ljubljani ni poceni, ve že vsakdo. Konec koncev je to za močno centralizirano državo, kot je Slovenija, tudi pričakovano.

Najemnine se že leta vztrajno dvigajo, v središču mesta pa kot gobe po dežju uspevajo novi investicijski projekti, ki kupcem za cene okoli deset tisoč evrov na kvadratni meter ponujajo »nadstandardna stanovanja na elitni lokaciji«.

Prav kako nadstandardna so zares ta stanovanja in kako zelo elitna je njihova lokacija, je vprašanje, prepuščeno posameznikom, a kot vse kaže, gre za realen odraz trga. Zakaj bi se sicer tovrstne stanovanjske enote v hipu razprodale? Kaj torej poganja trenutne tržne trende?

O tem je za Ljubljanainfo spregovorila direktorica družbe Nepremičnine plus in članica upravnega odbora Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri Zbornici za poslovanje z nepremičninami Vesna Levstek.

V Financah smo lahko pred časom prebrali, da naj bi bilo v Ljubljani kar 11 tisoč praznih stanovanj (torej druga, tretja, četrta ... nepremičnina lastnika, ki je niti ne oddaja). Kakšne trende opažate na tem področju - je takih stanovanj vedno več? Se ljudje še vedno odločajo za nakup nepremičnine kot način finančne naložbe?

»Ker gre za podatek, pridobljen s pregledom porabe električne energije, je ta precej zanesljiv (torej lahko izključimo stanovanja, ki se oddajajo na črno oziroma v njih ni nihče prijavljen).

Stanovanj, kupljenih z namenom oddaje, je bilo v zadnjih petih letih zares veliko. Kljub temu da se je zaradi visoke rasti cen, ki ji najemnine niti približno niso sledile, doprinos konstantno nižal, pa je samo ohranjanje in povečevanje vrednosti investitorjem predstavljalo varno alternativo med naložbenimi možnostmi.

Svoje so naredile zelo nizke obrestne mere ter dostopnost najetih kreditov in visoki dodatki pa tudi zaslužki v obdobju koronavirusa, ki so kar klicali k najetju kredita (mesečne obveznosti pa naj s plačilom najemnine poravnava najemnik). Nakup stanovanja v Ljubljani (pa tudi drugje) se je zdela dobra naložba tudi brez mesečnega priliva iz naslova oddajanja, saj se je njihova vrednost samo v zadnjih sedmih letih dvignila za več kot 80 odstotkov.

Marsikatero novo stanovanje je bilo tako kupljeno zgolj zaradi plasiranja denarja v varno naložbo, lastnikom pa se niti ne zdi potrebno ukvarjati z oddajo, saj so stroški, ki nastanejo ob tem (22,5 odstotka davka) in po nekajletni uporabi s strani najemnika (na primer nakup celotne opreme ter menjava le te in obnova stanovanja, ko se ga odločiš uporabiti za lastne namene) previsoki.

Druga kategorija 'praznih stanovanj' so nepremičnine, ki so neprimerne za uporabo oziroma bi potrebovale veliko investicijo (včasih tudi v celoten objekt), da bi jih lastnik usposobil za možnost bivanja.

Nekaj stanovanj sameva, ker so v različnih procesih, ki se vodijo na sodiščih, spet druga pa so 'prazna' zgolj zato, ker predstavljajo sekundarno nepremičnino, ki jo lastniki uporabijo le redko, ko na primer pridejo za kratek čas iz tujine (morda računajo na vselitev čez nekaj let).

Nezanemarljiva pa je tudi skupina (navadno starejših) lastnikov, ki stanovanj ne upajo oddajati, saj je negativnih 'zgodb iz najemniškega trga' za njihov okus enostavno preveč.«

Kakšna je iz vašega zornega kota razlika v postopku prodaje nepremičnine kupcu, ki bo v njej živel, v primerjavi s kupcem, ki jo bo oddajal?

»Kupec, ki kupuje dom, ima seveda precej drugačen odnos in prioritete pri odločitvah. Vsekakor ob iskanju zasleduje svoj (tudi predviden) način življenja, potrebe, za sprejem odločitve navadno potrebuje več časa, več različnih mnenj in potrditev (partnerja, prijateljev, sorodnikov ...), če trg le dopušča, tudi več obiskov (ogledov) nepremičnine in podobno.

Po drugi strani investitorja navadno zanima 'le' matematika, ki pa seveda ne vključuje samo razmerij med kupnino in predvideno najemnino, ampak tudi predvidene stroške za investicijska vlaganja in možnost ohranjanja vrednosti nepremičnine - s starostjo in spremembami trendov se cene na različnih območjih različno spreminjajo.

Oba 'tipa' kupcev pa postajata vedno bolj previdna in v svoje odločitve vključujeta več informacij, kot je to veljalo nekoč.«

Kakšen je po vašem vtisu vpliv aplikacij za kratkoročno oddajanje stanovanj (na primer Airbnb) v Ljubljani? Lahko občane Ljubljane doleti podobna usoda kot na primer v Splitu ali Pragi, kjer v strogem centru praktično ne živi več nihče, najemne pogodbe pa pogosto sklepajo za največ devet mesecev (da se lahko stanovanje poleti oddaja turistom)?

»Center Ljubljane je že nekaj let v večinski uporabi turistov in lasti investitorjev. Tudi tisti, ki na Ljubljano kot zaželeno destinacijo ne gleda samo skozi kapital, je na izvrsten sloves mesta v tujini lahko ponosen. Seveda pa to prinaša tudi negativne posledice meščanom - višje so cene nepremičnin in najemnin, gostinske in ostale ponudbe na turistom priljubljenih delih mesta, gneča na ulicah.

Mestna politika delno lahko vpliva na smer razvoja turizma, vendar mislim, da se to dogaja pravzaprav v večini mestnih okolij in se mirnega bivanja željni stanovalci umikajo na obrobje.

Bivanje izven strogega (turističnega) centra mesta je udobnejše (možnost dostopa in parkiranja, trgovin, šol ...) pa tudi manj hrupno, bolj predvidljivo in mirnejše. V Ljubljani pa je dostop v center mesta relativno udoben in hiter.«

Pred kratkim je Slovenijo prizadela katastrofalna vodna ujma, ki je povzročila predvsem ogromno materialno škodo na objektih. Lahko del materialne škode ponekod pripišemo tudi malomarnemu planiranju?

»Vedno bolj so ljudje pozorni tudi na te informacije. Hkrati pa je tudi vedno več potrebe po zazidljivih območjih. Ponekod se v prostor umešča tudi precej na silo in na skrajne meje še »varnega«.

Sicer pa menim, da so poleg malomarnosti (neodgovornosti) krivi tudi pritiski kapitala ali vplivnih posameznikov.«