Kvadratni meter gradbene parcele štirikrat dražji kot južno od mesta.
Srednja cena rabljene hiše v Ljubljani je bila v prvi polovici leta 504.000 evrov, kažejo podatki geodetske uprave. To je 64.000 evrov več kot leto prej. Še večja je razlika pri zemljiščih: kvadratni meter gradbene parcele je v Ljubljani stal 499 evrov, južno od mesta 119 evrov.
Ljubljanska hiša v letu dni dražja za 64.000 evrov
Geodetska uprava v polletnem poročilu, objavljenem 19. oktobra, navaja srednjo ceno oziroma mediano. Polovica hiš je bila prodana dražje, polovica ceneje. V ceno je vključeno zemljišče, ki spada k hiši, upoštevane pa so samostojne in vrstne hiše ter dvojčki.
V Ljubljani je mediana dosegla 504.000 evrov. Večina hiš se je po navedbah uprave prodala med 390.000 in 640.000 evri. Severno od Ljubljane, kamor spadajo med drugim Medvode, Domžale in Kamnik, je bila mediana 390.000 evrov, 40.000 več kot lani. Južno od mesta, z Grosupljem, Vrhniko in Logatcem, je bila 330.000 evrov, le 15.000 več kot lani. Za primerjavo: v vsej Sloveniji je bila srednja cena hiše 210.000 evrov.
Hiše, ki so jih prodali v Ljubljani, niso nove. Polovica jih je bila zgrajena do leta 1970, srednja velikost zemljišča ob njih je bila 380 kvadratnih metrov. Na jugu so bile prodane hiše malo mlajše in na precej večjih parcelah, s srednjo velikostjo 650 kvadratnih metrov. Kupci v mestu torej plačajo več za starejšo hišo na manjšem zemljišču.
Kvadratni meter v centru 4,2-krat dražji kot na jugu
Pri zemljiščih za gradnjo stanovanjskih stavb geodetska uprava objavlja ceno kvadratnega metra. V Ljubljani je bila mediana 499 evrov, v severni okolici 235 in v južni 119 evrov.
Kvadratni meter v mestu je bil tako 4,2-krat dražji kot na jugu in dobro dvakrat dražji kot na severu (naš izračun). Večina ljubljanskih zemljišč se je prodala po cenah med 380 in 720 evrov za kvadratni meter.
Kje je jug in kje sever
Geodetska uprava ne računa po občinah, ampak po tržnih območjih. Južna okolica Ljubljane po letnem poročilu uprave zajema Vrhniko, Grosuplje in Šmarje - Sap, Logatec in Kalce, Lavrico in Škofljico, Višnjo Goro in Ivančno Gorico, Brezovico in Gorice ter manjše kraje južno od mesta brez večjih središč. Severna okolica med drugim vključuje Medvode, Domžale in Kamnik.
Južno od Ljubljane je bilo v prvem polletju evidentiranih 167 prodaj zemljišč za stanovanjsko gradnjo, približno toliko kot leto prej. Ceno je geodetska uprava izračunala na 80 prodajah. Polovica teh zemljišč je stala med 71 in 172 evri za kvadratni meter, srednja velikost parcele je bila 790 kvadratnih metrov.
Na severu je bilo prodaj 165, po oceni uprave približno četrtino več kot v drugi polovici lanskega leta, v izračun jih je šlo 87. Polovica se jih je prodala med 144 in 326 evri za kvadratni meter. Tam je bila dosežena tudi najvišja cena v prvem polletju: zazidljivo zemljišče v Domžalah z več kot 9.000 kvadratnimi metri je bilo prodano za okoli 5,3 milijona evrov. V Ljubljani je bilo prodaj 126, v izračunu 46, srednja velikost parcele 780 kvadratnih metrov.
Na primeru je razlika bolj otipljiva. Za parcelo s 600 kvadratnimi metri bi po srednjih cenah v Ljubljani odšteli okoli 300.000 evrov, južno od mesta okoli 71.000 evrov. To je naš izračun za ponazoritev, ne podatek GURS.
Razmerje ni novo. Pred dvema letoma je bil kvadratni meter v Ljubljani prav tako 4,2-krat dražji kot na jugu, in sicer 508 evrov, več kot letos. Lani je bil 469 evrov. Na severu se je cena v dveh letih zvišala s 194 na 235 evrov, na jugu je ostala pri okoli 120 evrih.
Številke iz majhnega vzorca
Številke je treba brati previdno. Geodetska uprava je v Ljubljani v prvem polletju evidentirala 179 prodaj hiš, ceno pa je izračunal na 99 prodajah. Pri zemljiščih je bilo v izračunu le 46 od 126 prodaj, na jugu 80 od 167. Po pravilih iz letnega poročila geodetska uprava upošteva le posle na prostem trgu in tiste, pri katerih lahko nedvoumno ugotovi tržno ceno.
Pri tako majhnem številu lahko nekaj dražjih ali cenejših prodaj precej premakne mediano. GURS sam opozarja, da srednje cene zemljišč po območjih »statistično precej nihajo«, in za celo leto cen zemljišč po območjih sploh ne objavlja. Med zemljišči za stanovanjsko gradnjo so tudi parcele za bloke in zemljišča s staro stavbo, ki jo bo nadomestila nova.
Tudi »Ljubljana« v poročilu ni povsem enaka mestni občini: Gameljne in Tacen, ki sta del Mestne občine Ljubljana, uprava šteje k severni okolici.
Kaj to pomeni za kupca
Za kupca, ki bi hišo raje gradil, je račun preprost le na prvi pogled. Za ljubljansko parcelo srednje velikosti bi po srednjih cenah GURS odštel okoli 390.000 evrov, za podobno veliko južno od mesta okoli 94.000 evrov (naš izračun). Razlika, skoraj 300.000 evrov, ostane za gradnjo, ta pa se draži. Po podatkih statističnega urada, ki jih je povzela STA, so bili stroški gradnje novih stanovanjskih stavb v drugem četrtletju za 6,1 odstotka višji kot leto prej, stroški dela za 7,9 odstotka.
Za primerjavo: rabljeno stanovanje v Ljubljani je v prvem polletju stalo 5.630 evrov za kvadratni meter uporabne površine, 740 evrov več kot leto prej. Cene hiše na kvadratni meter iz podatkov geodetske uprave ni mogoče izračunati, ker je v ceno vključeno tudi zemljišče.
Podatke za celo leto 2026 bo uprava objavila predvidoma spomladi. Šele takrat bo jasneje, ali se je ljubljanska hiša res podražila za 64.000 evrov ali pa so v prvi polovici leta prodali predvsem dražje hiše.
