Kje v Ljubljani so stanovanja najdražja in katere četrti najbolj pridobivajo.

Kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani letos stane skoraj 5500 evrov, 40 odstotkov več kot leta 2022. Pregledali smo več tisoč prodaj in najemnih pogodb po vseh 17 četrtnih skupnostih. Najdražje je Trnovo, najcenejše Polje, najhitreje pa se dražijo prav cenejše četrti na obrobju.

Razlike so manjše, kot bi pričakovali. Med najdražjo in najcenejšo četrtjo je slaba četrtina, devet od 17 četrti pa je v pasu med 4975 in 5260 evri. V Sostrem je bilo v tem času prodanih premalo stanovanj, da bi lahko izračunali zanesljivo ceno.

Da Center ni najdražji, ni novost, enako ugotavlja tudi Geodetska uprava. Stanovanja v središču so večja in v starejših stavbah, zato je cena na kvadratni meter nižja kot v Trnovem in na Rožniku.

Celotna cena pa je najvišja v mestu: polovica stanovanj v Centru se je prodala za več kot 305.000 evrov, drugje večinoma za 220.000 do 260.000 evrov.

Obrobje dohiteva center

V primerjavi z letoma 2022 in 2023 so se cene najbolj dvignile na Rudniku, za 39 odstotkov, v Polju in na Rožniku za 34 ter v Mostah za 33 odstotkov. Najmanj so se podražila stanovanja v Golovcu (25 odstotkov), na Bežigradu (26) in v Centru (27 odstotkov).

Center je bil pred štirimi leti od obrobnih četrti dražji za 17 odstotkov, zdaj le še za pet. Razlike med četrtmi so sicer premajhne, da bi lahko trdno rekli, katera je pridobila največ. Zanesljivo pa drži, da so se stanovanja podražila povsod, za četrtino do dve petini.

Cene so začele rasti konec leta 2023

Za vso Ljubljano je bila mediana leta 2022 3888 evrov za kvadratni meter in leta 2023 skoraj enaka, 3967 evra. Nato so cene začele rasti: leta 2024 4393 evrov, lani 4817 evrov, letos do avgusta 5478 evrov. Največji skok je bil v zadnjem četrtletju lani.

Rast ni posledica tega, da bi se prodajala večja ali novejša stanovanja. Ko upoštevamo velikost, starost stavbe in četrt, je rast od leta 2022 skoraj enaka, 42 odstotkov. V prvih sedmih mesecih letos so bila stanovanja za 16 odstotkov dražja kot v istem času lani, Geodetska uprava za prvo polletje navaja 15 odstotkov.

Statistični urad je za Ljubljano v drugem četrtletju izmeril precej manj, 6,2 odstotka na leto. Njegov indeks računa ceno primerljivega stanovanja drugače kot mediana prodanih, zato se številki ne izključujeta. Podrobneje smo razliko razložili v oktobrskem članku »V Ljubljani cene komaj rastejo, posli pa so vse dražji«.

Kje se največ prodaja

Polovica vseh prodaj stanovanj v Ljubljani je v treh četrtih: v Šiški, Centru in na Bežigradu. Od leta 2022 je bilo v Šiški prodanih skoraj 1600 stanovanj, v Centru 1300, na Bežigradu 1200. V Šentvidu jih je bilo v istem času manj kot 200, v Sostrem le 11.

Novih stanovanj je bilo največ v Šiški in Centru, delež novogradenj pa je bil največji v Črnučah, Posavju in na Rudniku.

Po letu 2024 so nova stanovanja s trga skoraj izginila. Geodetska uprava je v prvem polletju letos v Ljubljani zabeležila le 32 prodaj novih stanovanj.

Najem je najdražji v Šiški

Za najemnine smo pregledali pogodbe, ki so bile sklenjene v letih 2024 in 2025. V Ljubljani je bila mediana 9,09 evra za kvadratni meter na mesec oziroma 440 evrov brez obratovalnih stroškov. Za stanovanje s 40 do 60 kvadratnimi metri je bila najemnina okoli 400 evrov, leta 2021 350 evrov.

Najdražji je najem v Šiški, kjer je kvadratni meter stal deset evrov, sledita Bežigrad in Rožnik z okoli 9,7 evra. Najcenejši je v Polju (7,14 evra), poceni je tudi v Golovcu in Mostah. Center je z 9,09 evra natanko na ljubljanskem povprečju.

Najemnine rastejo počasneje od cen. Od leta 2022 do 2025 so se zvišale za 12 odstotkov, cene stanovanj v istem času za 24 odstotkov.

Pri teh številkah velja previdnost. Večino najemnih pogodb v evidenco posreduje davčna uprava iz napovedi za dohodnino, in te imajo mediano 9,1 evra za kvadratni meter. Pogodbe, ki so bile vpisane sproti, imajo mediano 12,7 evra, oglasi pa so po naših oktobrskih izračunih okoli 18 evrov. Prijavljene najemnine so torej verjetno precej nižje od tistih, ki jih najemniki res plačujejo.