Toliko je v Ljubljani lani stalo najdražje stanovanje, toliko najdražja hiša

Geodetska uprava Republike Slovenije je objavila Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2022.

Kot ugotavljajo, je bila že drugo leto zapored dosežena nova rekordna rast cen, se je pa zmanjšalo število sklenjenih kupoprodajnih poslov, in sicer za pet do deset odstotkov, »kar kaže na postopno ohlajanje trga«.

V to fazo smo prešli v drugi polovici lanskega leta.

Vedno višje cene

Zmanjšanje števila transakcij je bilo najbolj zaznati v Ljubljani, kjer se je sicer občuten upad prodaje stanovanj začel že konec leta 2021.

V Ljubljani se sicer na veliko gradi in načrtuje nove stanovanjske projekte, v ostalih največjih mestih pa se lahko zgodi, da se bo zaradi ohladitve trga in visokih stroškov gradnje večja gradbena ekspanzija ustavila, še predno se je dobro začela.

Cene stanovanj so v primerjavi z letom 2021 nominalno zrasle za 19 odstotkov, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb 17 odstotkov, cene hiš pa za 12 odstotkov.

Na tako rast cen v letu 2022 je vplivala predvsem izredna rast cen v prvi polovici leta, medtem ko se je rast cen v drugi polovici leta umirila. V drugi polovici lanskega leta so cene stanovanj v največjih mestih praktično stagnirale.

Povpraševanje presega ponudbo

Kdaj bo prišlo do takega upada trgovanja z nepremičninami, da bomo lahko govorili o krizi nepremičninskega trga, bo v veliki meri odvisno od dogajanja na primarnem stanovanjskem trgu v Ljubljani.

V glavnem mestu, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, za zdaj povpraševanje po novih stanovanjih še vedno presega ponudbo in se je večina novih stanovanj prodala že v predprodaji oziroma v času gradnje. 

»V zadnjem času pa je že zaznati manjše zanimanje za rezervacije stanovanj, ki so trenutno v gradnji. Ko bo prišla na trg večja količina novih stanovanj, ki so se že začela graditi oziroma katerih začetek gradnje se načrtuje v kratkem, bo ponudba slej kot prej presegla plačilno sposobno povpraševanje. Takrat lahko pričakujemo skokovit padec števila transakcij na stanovanjskem trgu, podobno kot se je to zgodilo ob krizi leta 2008. Poka nepremičninskega balona v smislu nenadnega velikega padca cen nepremičnin pa ni pričakovati,« so zapisali v poročilu.

Razdelitev na podlagi značilnosti trga

Prestolnica je daleč največji in najbolj razvit trg stanovanjskih nepremičnin v državi, torej je narekovalec trendov na slovenskem nepremičninskem trgu.

Geodetska uprava Republike Slovenije tržno analitično območje Ljubljane na podlagi značilnosti trga in ravni cen stanovanjskih nepremičnin deli na 15 lokalnih analitičnih območij:

• Ljubljana Center;
• Rožna dolina, Trnovo, Bežigrajski dvoj, Spodnja Šiška;
• Koseze, Šiška;
• Bežigrad, Moste, Kodeljevo, Golovec;
• Rudnik;
• Viško polje, Brdo, Vrhovci;
• Brod, Šentvid, Podutik, Bokalci, Dolgi most;
• Ježica, Bežigrad, Nove Jarže;
• Črnuče, Nadgorica;
• Fužine, Kašelj, Polje;
• Štepanjsko, Bizovik, Sostro;
• Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog;
• Rakova Jelša, Sibirija, Cesta v Gorice;
• BTC in Industrijska cona Šiška.

»Na območju Ljubljane se je po obratu cen nepremičnin leta 2015 število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami občutno povečevalo vse do leta 2017, nato pa se je do leta 2020 zmanjševalo.

Zaradi ukrepov za zajezitev epidemije je leta 2020 v primerjavi s »predkovidnim« letom 2019 število transakcij s stanovanji upadlo za slabo šestino, transakcij s hišami pa za dobrih deset odstotkov.

Po ukinitvi epidemioloških omejitev pri trgovanju z nepremičninami je v letu 2021 sledilo ponovno povečanje števila transakcij s stanovanji v večstanovanjskih zgradbah za dobrih 15 odstotkov, medtem ko je število transakcij s hišami ostalo na isti ravni,« orišejo dogajanje na trgu do lanskega leta, ko je bilo, kot rečeno, moč zaslediti velik padec števila prodaj.

Rabljena stanovanja dosegla rekordno vrednost

Po številu lani prodanih stanovanj je bilo na prvem mestu analitično območje Rožna dolina, Trnovo, Bežigrajski dvor, Spodnja Šiška (prodanih je bilo 383 stanovanj), na zadnjem pa Rakova Jelša, Sibirija, Cesta v Gorice (deset) – na območju BTC ni bilo evidentiranih prodaj.

Po številu prodaj hiš se je na prvo mesto zavihtelo analitično območje Brod, Šentvid, Podutik, Bokalci, Dolgi most (61), na zadnje pa Industrijska cona Šiška (štiri).

Zaradi preseženega povpraševanja ter rasti cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo so bile lani cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah v primerjavi z letom 2015 že skoraj podvojile, cene stanovanjskih hiš ter cene zemljišč za njihovo gradnjo pa so bile za okoli tri četrtine višje.

Lani je bilo v Ljubljani zgrajenih dobrih 900 stanovanjskih enot; trenutno se v prestolnici in njeni okolici gradi približno 2600 stanovanjskih enot, v veliki večini v večstanovanjskih stavbah.

»Kljub pospešeni gradbeni dejavnosti pa v zadnjih dveh letih ponudba še vedno ni uspela zadostiti povpraševanju na stanovanjskem trgu. Zato v glavnem mestu vlada prava gradbena evforija, ki je primerljiva s tisto v zadnjih dveh letih pred nastopom krize nepremičninskega trga leta 2008. Po napovedih sodeč, naj bi tako v prihodnjih letih prišlo na trg precejšnje število novih stanovanj, saj je v Ljubljani in ožji okolici trenutno načrtovanih več kot 5000 novih stanovanjskih enot,« opažajo geodeti.

Če pogledamo še cene, je povprečna srednja vrednost za Ljubljano 3950 evrov na kvadratni meter. Ta največ stane na analitičnem območju Ljubljana center, in sicer 4130 evrov, najmanj pa na območju Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog, in sicer 3370 evrov. Spet, gre za mediano. 

Zanimiv je tudi naslednji podatek: potem ko so lani cene rabljenih stanovanj v Ljubljani znova dosegle rekordno vrednost, ki je bila tik pod mejo 4000 evrov na kvadratni meter, je najvišjo ceno doseglo novo stanovanje s 105 kvadratnimi metri uporabne površine, ki je bilo prodano v vila bloku na Prulah za okoli 8700 evrov na kvadratni meter. 

Najdražje rabljeno stanovanje pa je bila garsonjera z uporabno površino 21 kvadratnih metrov, ki je bila prodana po ceni 7900 evrov na kvadratni meter, ki je v večstanovanjski stavbi na območju Bežigrada.

Najvišjo pogodbeno ceno pa je doseglo novejše stanovanje v Kosezah, z uporabno površino 210 kvadratnih metrov in večjo teraso, ki je bilo prodano za 1,8 milijona evrov. To je bila tudi najvišja cena, ki je bila lani plačana za stanovanje v Sloveniji.

Poudariti velja tudi, da so bile cene novih stanovanj v Ljubljani lani v povprečju le malo višje kot cene novejših rabljenih stanovanj. Pri tem pa je treba upoštevati, da so bila praktično vsa lani vseljiva nova stanovanja kupljena že v predprodaji, po cenah, ki so veljale pred letom ali dvema. Cene novih stanovanj v gradnji, za katere so se predpogodbe sklepale lani, pa so bile že precej višje.

Hiše najcenejše zunaj obroča

Kar se tiče stanovanjskih hiš, je srednja cena v Ljubljani lani znašala 360.000 evrov. V primerjavi z letom 2021 se je srednja cena prodane hiše zvišala za dobrih 30 tisoč evrov. Najvišjo mediano je sicer imelo analitično območje Rožna dolina, Trnovo, Bežigrajski dvor, Spodnja Šiška (440.000 evrov), najnižjo pa Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog (233.000 evrov).

Najdražja hiša je bila lani prodana na območju Zadobrove. Kupec je za 370 kvadratnih metrov veliko, okoli 15 let staro hišo z okoli hektarom zemljišča plačal približno dva milijona evrov. Hiše v Ljubljani so sicer praviloma najdražje na območju Ljubljana center, »kjer pa prevladujejo stanovanja v starih meščanskih stavbah in je samostojnih in vrstnih hiš le za vzorec, tako da so prodaje izredno redke. Lani smo na tem območju evidentirali le dve prodaji hiš«.

Središču mesta po cenah hiš sledijo območja znotraj obroča ljubljanske obvoznice, najnižje pa so cene na območjih zunaj obroča obvoznice. Lani so bile hiše zunaj obroča obvoznice v povprečju okoli 25 odstotkov cenejše kot znotraj obroča. Večina hiš znotraj obroča je bila prodana po ceni od 330.000 do 600.000 evrov, zunaj obroča pa po ceni od 210.000 do 350.000 evrov.