Nika Kovač je pisala Jankoviću: »Težava je Airbnb.« To so njeni predlogi za rešitev stanovanjske krize v Ljubljani

Prebivalci Ljubljane in drugih slovenskih mest se soočajo z vse hujšo stanovanjsko stisko, so zapisali na Inštitutu 8. marec, katerega direktorica je Nika Kovač. 

»Cene nepremičnin in najemnin nenehno rastejo, medtem ko dohodki prebivalcev ne dohajajo rasti stroškov bivanja.

Nakup stanovanja ali hiše v Ljubljani je za večino mladih nedosegljiv, najemnine pa postajajo nevzdržne tudi za študente, delavce, upokojence in mlade družine. 

Med letoma 2015 in 2024 so se cene stanovanj v Sloveniji dvignile za kar 102 odstotka, najemnine pa za 73 odstotkov.«

Nadalje so zapisali, da po podatkih časnika Finance oseba s povprečno plačo za najem enosobnega stanovanja v Ljubljani odšteje več kot polovico svojih prihodkov.

»Pri čemer je treba poudariti, da kar 65 odstotkov prebivalcev Ljubljane prejema nižjo plačo od povprečne. 

Mednarodne institucije, kot sta OECD in Eurostat, priporočajo, da najemnina ne presega 30 odstotkov dohodkov gospodinjstva, skupaj z vsemi stanovanjskimi stroški pa naj ne presega 40 odstotkov.«

Ugotavljajo, da v Ljubljani najemnine bistveno presegajo te meje. 

»Za primerjavo: najem enosobnega stanovanja v Ljubljani znaša 52 odstotkov povprečne neto plače, medtem ko ta delež v Berlinu znaša 34 odstotkov, v Rimu 32 odstotkov in na Dunaju le 31 odstotkov.«

Turistični najemi prek Airbnb dvigujejo cene stanovanj in najemnine

Kot težavo izpostavljajo Airbnb.

Po analizi ministrstva za gospodarstvo, turizem in šport se je namreč število nepremičnin, ki se oddajajo prek platform Airbnb in Vrbo, v Sloveniji močno povečalo. 

»V letu 2023 je bilo na teh platformah ponujenih skoraj petkrat več ležišč kot leta 2015.«

Zapisali so, da je povprečna dosežena dnevna cena najema nepremičnine prek Airbnb v letu 2023 je znašala 149 evrov, skupni letni prihodek iz naslova najemnin pa kar 174,6 milijona evrov, kar je 2,6-krat več kot leta 2019.

»Ponudba turističnih najemov je skoncentrirana v Ljubljani, kjer je bilo v kratkoročni najem oddajanih kar 2365 nepremičnin.«

Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport ugotavlja, da ta dejavnost ni delitvena ekonomija, temveč tržna dejavnost z visokimi donosi, ki ni ustrezno regulirana.

»Takšna rast kratkoročnih najemov zmanjšuje dostopnost stanovanj za prebivalce, saj povečuje najemnine in cene nepremičnin. 

Raziskovalni novinarji spletnega portala Oštro ugotavljajo, da se na območjih, kjer so cene stanovanj najvišje (Ljubljana, alpskem turistično območje in obali) manj kot polovica vseh novozgrajenih stanovanj služi funkciji primarnega doma, vsaj 19 odstotkov nakupov pa je investicijskih.«

Kaj lahko ukrene Mestna občina Ljubljana?

Podali so tudi ukrepe, ki jih predlagajo Mestni občini Ljubljana.

Rešitev stanovanjske krize po njihovem zahteva celovite ukrepe na ravni države, vključno s povečanjem fonda javnih najemnih stanovanj, uvedbo učinkovitega in pravičnega nepremičninskega davka ter regulacijo in omejitev trga kratkoročnih najemov, ki jo čakamo že predolgo.

»Vendar pa lahko Mestna občina Ljubljana, poleg povečanja vlaganj v gradnjo javnih najemnih stanovanj, ukrepa tudi na druge načine, brez čakanja na državno zakonodajo,« so prepričani.

»Mestna občina Ljubljana ima pristojnost za določanje višine nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, s katerim lahko ustrezneje obdavči lastnike, ki svoja stanovanja oddajajo v kratkoročni najem.«

Po trenutno veljavnem odloku bi se morala nenamenska raba zemljišč, ki so predvidena za stanovanjske namene, obdavčiti glede na njihovo dejansko rabo, v tem primeru kot območja za storitvene in trgovske namene. 

To pomeni, da so glede na namembnost in lego stavbena zemljišča za stanovanjsko rabo v I. do III. območju obdavčena s 100 točkami, zemljišča za storitvene trgovske namene, kamor spada tudi kratkoročno oddajanje nepremičnin, pa z 800 točkami. 

To je sicer osemkrat več, a še vedno precej manj, kot so točkovana območja za poslovne namene, ki so v istih območjih ovrednotena s 1430 točkami, so razložili.

Javni poziv županu

S tem javnim pismom pozivajo župana in Mestno občino Ljubljana, da z odgovori na naslednja vprašanja pojasnita, kako učinkovito se pobira nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča od nepremičnin, ki se oddajajo v kratkoročni najem. 

Zanima jih, za koliko stanovanjskih nepremičnin je odmerjeno nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča glede na dejansko rabo, ki se razlikuje od tiste v prostorskem načrtu in kakšna je skupna količina zbranega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča za te nepremičnine?

Naslednje vprašanje so ukrepi, ki jih Mestna občina Ljubljana izvaja za ugotavljanje skladnosti dejanske rabe stavbnih zemljišč s predvideno namembnostjo ter koliko preverb skladnosti dejanske rabe je Mestna občina Ljubljana izvedla v zadnjih desetih letih.

Zanima jih, ali je Mestna občina Ljubljana zasledila primere, ko so lastniki novozgrajenih stanovanj v prvih petih letih oproščeni plačila nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stanovanja pa kljub temu uporabljajo za kratkoročno oddajanje ter koliko kazni je Mestna občina Ljubljana izrekla zaradi kršitev odloka o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča v zadnjih desetih letih.

Za konec pa so mestno občino Ljubljana pozivali, da opravi izredni nadzor nad pobiranjem nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, osredotočen na nenamensko rabo stanovanjskih nepremičnin.

Predlagajo še spremembe odloka o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča, po katerih se bodo, zaradi negativnih učinkov na stanovanjski trg, nepremičnine, ki se namesto za stanovanjsko rabo uporabljajo za kratkoročno oddajanje v najem obdavčile višje, kot se trenutno.

»Ljubljana mora biti mesto, ki daje prednost njenim prebivalcem, ne investitorjem in turistični industriji. Upamo, da bo Mestna občina Ljubljana prevzela aktivnejšo vlogo pri zagotavljanju dostopnih stanovanj za vse,« so dodali.