Več kot tretjina novih stanovanjskih kreditov ima obroke med 40 in 50 odstotki dohodka.
Za stanovanje si izposojamo vse več. Povprečni novi stanovanjski kredit je letos dosegel 110.000 evrov, za obroke pa kreditojemalci dajo povprečno 35,4 odstotka dohodka.
Toliko v podatkih Banke Slovenije od leta 2019 še ni bilo. V Ljubljani tak kredit pokrije le dobro tretjino cene povprečnega rabljenega stanovanja.
110.000 evrov v povprečju
Banka Slovenije v oktobrskem poročilu o finančni stabilnosti navaja, da je bil povprečni novi stanovanjski kredit v drugem četrtletju vreden 110.000 evrov. Potrošniški je bil okoli 16.000 evrov.
Zneski stanovanjskih kreditov so začeli izrazito rasti po letu 2023. Vse več je kreditov nad 120.000 evrov, vse manj tistih do 80.000 evrov. Del tega gre po oceni centralne banke na račun dražjih stanovanj, ki so bila v prvi polovici leta za več kot devet odstotkov dražja kot leto prej.
Koliko je to na mesec?
Pri obrestni meri 3,3 odstotka, kolikor za 20-letni kredit s fiksno obrestno mero zdaj ponujajo najugodnejše banke, je obrok za 110.000 evrov 627 evrov.
To je 37 odstotkov avgustovske povprečne neto plače v Sloveniji, ki je bila 1.688,55 evra. Pri 30-letnem odplačilu je obrok nižji, 482 evrov, a obresti so okoli 63.400 evrov namesto 40.400.
Več kot tretjina dohodka za obroke
Banka Slovenije spremlja tudi, kolikšen del dohodka gre za odplačilo vseh dolgov.
Pri novih stanovanjskih kreditih je ta delež v prvi polovici leta znašal 35,4 odstotka. Leta 2019 je bil 32,1 odstotka, leta 2020 29,9 odstotka. Od takrat počasi, a vztrajno raste.
Nenadnega skoka ni bilo. Glede na konec lanskega leta se je delež zvišal le za desetinko odstotne točke, centralna banka ga opisuje kot stabilnega. Se pa v zadnjih letih po njenih podatkih »povečuje delež novih posojil z DSTI nad 30 odstotka in do 50 odstotka«. DSTI je delež dohodka, ki gre za obroke.
Več kot tretjina novih stanovanjskih kreditov ima tako obroke med 40 in 50 odstotki dohodka. Pri potrošniških kreditih je takih okoli 19 odstotkov.
Više ne gre: obroki vseh kreditov lahko poberejo največ polovico neto dohodka, po plačilu pa mora kreditojemalcu ostati vsaj 745 evrov.
V Ljubljani za tretjino stanovanja
Povprečni kredit se kar dobro ujema s povprečnim stanovanjem v Sloveniji. Srednja cena rabljenega stanovanja je bila v prvem polletju po podatkih geodetske uprave 3520 evrov za kvadratni meter, srednje veliko prodano stanovanje je imelo 52 kvadratnih metrov.
Tako stanovanje stane okoli 183.000 evrov. Banke so pri novih kreditih v povprečju financirale 61 odstotkov vrednosti nepremičnine, kar je okoli 112.000 evrov.
V Ljubljani je račun drugačen. Srednja cena rabljenega stanovanja je bila v prvem polletju 5630 evrov za kvadratni meter, 11 odstotkov več kot v drugi polovici lanskega leta.
Tudi tu ima srednje veliko prodano stanovanje 52 kvadratnih metrov, zgrajeno pa je bilo leta 1974. Stane okoli 292.800 evrov. Povprečni kredit 110.000 evrov pokrije dobro tretjino te cene.
Kdor bi si za tako stanovanje izposodil 80 odstotkov cene, bi potreboval 234.200 evrov kredita. Pri 30 letih in 3,3 odstotka je obrok 1026 evrov.
Banka bi tak kredit enemu kreditojemalcu odobrila šele pri neto plači vsaj 2051 evrov, pri 20-letnem kreditu pri 2669 evrih. Povprečna neto plača zaposlenih v Ljubljani je bila avgusta 1.897,97 evra. Zato kredit v Ljubljani pogosto odplačujeta dva.
Ljubljanske cene so se sicer letos ustavile. Statistični urad, ki pri izračunu upošteva tudi kakovost in lego stanovanj, je za rabljena stanovanja v Ljubljani v prvem četrtletju zabeležil 0,3-odstotni padec, v drugem 0,1-odstotno rast.
Drugod po državi so cene rasle hitreje.
A ponudbe ni dovolj. Banka Slovenije opozarja, da povpraševanje po stanovanjih presega ponudbo, »še posebej v Ljubljani in na Obali ter drugih turističnih krajih«.
Tudi najem ni cenejši izhod, najemnine so bile v drugem četrtletju za 10,4 odstotka višje kot leto prej.
Obresti spet rastejo
Kredite dražijo tudi obresti. Evropska centralna banka je obrestne mere letos dvignila junija in septembra, na zadnji seji 29. oktobra jih ni spreminjala.
Fiksne obrestne mere za nove stanovanjske kredite so bile najnižje avgusta lani, 2,8 odstotka, junija letos pa so bile 3,1 odstotka. Banke za 20-letni kredit s fiksno obrestno mero zdaj ponujajo od 3,3 do 3,9 odstotka.
To se že pozna. Banka Slovenije piše, da »so se mesečni obsegi novih stanovanjskih posojil v zadnjih mesecih z zviševanjem obrestnih mer za stanovanjska posojila nekoliko zmanjšali«.
Geodetska uprava zato pričakuje, da bo prodaj stanovanj spet manj.
Tistih, ki kredit že imajo, višje obresti večinoma ne prizadenejo. Od leta 2022 je bilo več kot 95 odstotkov stanovanjskih in potrošniških kreditov odobrenih s fiksno obrestno mero, njihov obrok se ne spremeni.
Kdor kredit šele išče, pa bo od januarja morda dobil manj. Banka Slovenije predlaga, da bi moralo kreditojemalcu po plačilu obrokov ostati 840 evrov namesto 745. Odločitev bo sprejela do konca leta.
Zakaj centralna banka ni zaskrbljena
Banka Slovenije kljub temu ocenjuje, da so pravila za kreditiranje ustrezna, »kljub nekoliko povečanim tveganjem«. Kreditojemalci obroke plačujejo.
Slabih stanovanjskih kreditov je bilo junija le 0,8 odstotka, najmanj v obdobju, ki ga centralna banka spremlja. Izjem, pri katerih obroki presegajo polovico dohodka, je bilo 1,4 odstotka, dovoljene so do tri odstotke.
Slovenska gospodinjstva so tudi precej manj zadolžena kot v evrskem območju. Njihove obveznosti so bile v prvem četrtletju vredne 28,3 odstotka bruto domačega proizvoda, v evrskem območju 57,1 odstotka. Kredit v povprečju pokrije 61 odstotkov vrednosti nepremičnine, povprečna doba odplačevanja je 19,3 leta.
Več dohodka za obroke pa pomeni manj denarja za vse drugo. V istem poročilu je Banka Slovenije ugotovila, da so okoli tretjini ljudi s hipoteko vsi stroški stanovanja veliko breme, čeprav obroke redno plačujejo.
